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Rechtsanwalt Tosun

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Maklerrecht aktuell

Rechtsanwalt Tosun                                       Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Auch das Maklerrecht ist ein Teilgebiet des Fachanwalts für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

 

Stellt sich Ihnen nach erfolgreichem Hauskauf oder Mietvertragsabschluss die Frage hinsichtlich der Wirksamkeit eines Maklervertrages oder der Zahlungsverpflichtung eines Provisionsanspruchs?

 

Die gesetzlichen Regelungen zum Maklerrecht sind recht dürftig. Das Recht der Makler ist weitestgehend Richterrecht. Dies macht den Umgang mit dem Maklerrecht schwierig, zumal Instanzgerichte regional unterschiedlich entscheiden und nicht immer auf eine eindeutige gesetzliche Regelung zurückgegriffen werden kann.

 

Auch erfahrenen Praktikern bereitet es oft Schwierigkeiten, festzustellen, ob eine Provision verdient worden ist oder nicht. Die Feststellung eines Provisionsanspruches ist sehr oft schwierig und immer eine Frage des jeweiligen Einzelfalles. Daher ist die genaue Kenntnis des Maklerrechts genauso wichtig, wie eine Rechtsberatung über die Aussichten, einen vermeintlichen Anspruch erfolgreich durchsetzen zu können.

 

Im Maklerrecht geht es im Wesentlichen um die Frage, ob ein Provisionsanspruch zwischen dem Immobilienmakler (der wichtigsten Erscheinungsform des Maklers) und dem Maklerkunden entstanden ist. Im Wesentlichen stellen sich für den Makler oder den Auftraggeber hinsichtlich der Wirksamkeit eines Provisionsanspruchs vier Fragen:

 

Nachstehend eine Entscheidungsübersicht zum Maklerrecht:

 

Gericht und Az.

Leitsatz

OLG München, Beschluss vom 25. Januar 2016, Az. 7 U 2730/15

Der Vertragspartner des Maklervertrags muss eindeutig bestimmbar sein. Ein pauschaler Hinweis auf eine von mehreren durch den Verhandlungsführer vertretenen Gesellschaften reicht nicht aus, um einen Provisionsanspruch zu begründen.

LG Schwerin, Urteil vom 31.03.2015, Az 1 O 252/14

Die Berufung auf ein Widerrufsrecht ist treuwidrig, wenn dem Maklerkunde die Provisionspflichtigkeit der Maklerleistung offenkundig war und er diese auch bestätigt hat.

LG Freiburg · Beschluss vom 15. Februar 2016, Az. 3 OH 29/15

1. Zu den Sorgfaltspflichten des Notars, wenn er durch einen Makler ohne schriftliche Eigentümervollmacht mit der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags beauftragt wird.

2. Die Notarkostenhaftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht richtet sich nach § 179 BGB analog. Dabei kommt auch § 179 Abs. 2 BGB zur Anwendung.

3. Haftet der Vertreter ohne Vertretungsmacht gem. § 179 Abs. 2 BGB nur auf das negative Interesse, so begründet allein der Arbeitsaufwand des Notars noch keinen Vermögensschaden.

AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 24.02.2016, Az. 25 C 639/15

Weißt der Makler seine Tätigkeit als "Aufwandsentschädigung für Abnahme der Wohnung" und nicht als Maklerprovision aus, führt das nicht dazu, dass der Provisionsanspruch wegen verbotener Verwaltungstätigkeit wegfällt. Die Wohnungsübergabe zählt insoweit zu den branchenüblichen Serviceleistungen von Maklern.

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 22.01.2016, Az.: 12 O 236/14

Tritt der Käufer vom Kaufvertrag aufgrund einer Tatsache zurück, die ihn auch zur Anfechtung berechtigt hätte, (hier: Arglistige Täuschung durch Versicherung, der Keller sei frei von Feuchtigkeit ohne darüber tatsächliche Kenntnis zu haben), entfällt der Anspruch auf Maklerprovision.

AG Ludwigshafen, Urteil vom 14.12.2015 Az. 2h C 467/15

Einem Makler kann zwar ein Anspruch gegen den Auftraggeber über die für die Entstehung und Berechnung der Provision maßgebenden Tatsachen zustehen. Allerdings ist eine Auskunftspflicht nur dann anzuerkennen, wenn der Leistungsanspruch dem Grunde nach besteht und nur der Anspruchsinhalt offen ist.

OLG München, Beschluss vom 25.01.2016, Az. 7 U 2730/15

1. Um von einer Vertragspartei die Provision eines Maklervertrages verlangen zu können, muss klar sein, wer Vertragspartner des Maklervertrages geworden ist. Ein pauschaler Hinweis auf eine von mehreren durch den Verhandlungsführer vertretenen Gesellschaften reicht nicht aus, um eine Zahlungsverpflichtung zu begründen.

2. Allein das Erbringen von Dienstleistungen, die - sofern ein Maklervertrag abgeschlossen wurde - typischerweise von einem Makler erbracht werden, belegt nicht, dass ein Maklervertrag abgeschlossen wurde.

3. Die Rechtsfigur der Vertretung "für den, den es angeht" ist nur für Bargeschäfte des täglichen Lebens tauglich, nicht aber für Immobiliengeschäfte mit einem Volumen von annähernd 20 Mio. Euro und auch nicht für Maklergeschäfte mit einem Volumen von über 600.000 Euro.

OLG Zweibrücken, Urteil vom 01.12.2015, Az. 8 U 2/14

Folgt der Nachweistätigkeit des Maklers der Hauptvertragsabschluss in angemessenem Zeitabstand, spricht eine tatsächliche Vermutung für deren Kausalität. An den Gegenbeweis sind strenge Anforderungen zu stellen.

OLG Köln, Urteil vom 03.12.2015, Az. 24 U 21/14

1. Eine Provisionsabrede kann auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, wobei hieran strenge Anforderungen zu stellen sind. Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt.

2. Ein Kaufinteressent darf grundsätzlich davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Der Interessent braucht in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.

OLG Jena, Urteil vom 11.02.2015, Az. 2 U 205/14

1. Ein Maklervertrag kann auch dadurch zustande kommen, dass der Makler auf eine zunächst unverbindliche Anfrage eines Interessenten ihm ein Exposé per E-Mail verschickt. Kommt es danach zu einem Vertrag über die im Exposé angebotene Immobilie, kann der Makler ein Maklerhonorar verlangen.

2. Bei dem per E-Mail zustande gekommener Maklervertrag handelt es sich um Fernabsatzverträgen, die der Verbraucher mit einer Frist von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen widerrufen kann. Wurde er nicht über sein Widerrufsrecht belehrt, beginnt keine Widerrufsfrist zu laufen.

OLG Schleswig, Urteil vom 22.01.2015, Az. 16 U 89/14

1. Das vom Fernabsatzrecht bezweckte Widerrufsrecht passt für den Immobilienmaklervertrag nicht. Der Maklervertrag ist von vornherein kein selbständiger wechselseitig zu erfüllender Vertrag, sondern lediglich Dienstleistungs-Annex zu einem Vertrag, der planmäßig niemals allein unter Zuhilfenahme von Fernkommunikationsmitteln und ohne eingehende Begutachtung der Ware abgeschlossen wird.

2. Der Betrieb eines Immobilienmaklers erscheint typischerweise auch nicht als ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem.*)

 

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